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  2014年3月31日，由中國房地產業協會、盛世神州、高通智庫三傢共同主辦的"2014房地產金融研討會"暨《中國房地產金融2013年度報告發佈會》成果舉辦。

  新成立不到一年的佰仕信基金也有自己對於項目投資的獨到見解。董事長陳方勇更重視利用私募基金本身的特點抓住項目機會，走自己特色的道路。他認為私募基金跟其他金融機構不同，比如信托，對信用與評級非常執著，僅對一線城市，百強企業感興趣。這就意味著有大量有潛力的房地產企業被錯殺。佰仕信去年在連四線都不算的懷安縣投資綜合體項目。從地理位置上，項目處於縣城中心，而縣城又是內蒙、山西進京的必經之路。項目潛力上，該項目是原來縣裡唯一的百貨商場拆後重建的綜合體。開發商資質上，盡管沒有二級資質，但本身資本實力較雄厚。綜合分析，再加上即使對方違約，手裡有抵押的項目可以收回出賣，公司進行瞭投資。因此，在陳方勇看來，隻要是可以賣的商業類物業，在進行專業評判之後，完全可以跳過硬性死板的指標進行投資。

  會上，來自不同金融企業的高層就房地產私募股權投資的發展與創新進行瞭探討與交流。

  穩盛投資管理有限公司執行董事宋煒對於陳方勇董事長的觀點非常認同。他強調作為老牌地產公司下屬的房地產投資基金，穩盛投資的價值觀是"專業、融合、信賴"。"專業"是其最大的特點。穩盛註重的是項目的價值投資，他們不會過度關註一個項目的開發商資質，是不是"四證"齊全，而是看這個項目所處的位置以及項目本身是不是能夠為投資人創造更好的回報。金融機構要求"432"，無非是要求把一個項目本身的價值進行分解、倒推。對於穩盛來說就要利用地產背景來判斷項目的可投資性。因此公司過往的投資，同質化程度比較高。主要是一些二線城市的住宅項目。總之，隻要是優質的項目，宋煒認為，就應該考慮，應該走出比傳統的金融機構更不一樣的路徑。

  代表性案例分享中，長富匯銀基金總裁張保國提到瞭兩個具有階段代表性的項目。一個是在三線城市的夾層投資項目。他認為，一線城市競爭白熱化的背景下，經過多指標測算分析，選擇競爭相對少的三四線城市完全可行。比如，選擇地處高鐵沿線，人口較密集的區域中心城市。同時，對當地供需比，在建工程數量，房價承受能力等指標進行調研以保證項目選擇風險最小化。對於今年房地產私募基金的發展形勢以及觀點總結，張寶國認為，2014年可能是房地產私募基金的分化年，強者更強，弱者出局。中國房地產私募基金未來五年或者說更長的時間，管理規模可以達到五百億或者過千億。在創新方面他強調兩點：第一點就是更加靈活的盈利模式，第二點就是走更專註的細分，比如類似於盛世神州走海外路線，或者是更加豐富的交易結構，比如做一些優先級或者將來的REITs等等，各傢企業依據自己的優勢結合未來的發展，找準自己最適合的就是最好的。

  上海中城聯盟投資管理股份有限公司總裁毛建從三個方面進行瞭企業典型案例的闡述。第一，在開發領域的投資。利用自身長時間經驗積累，對房地產領域的專註，相關隊伍的建設以及後期投資流程，以及資源的整合優勢，與國內知名房地產開發商展開規模達9億元的無保底條款股權投資。第二，持有物業方面，通過制定優於競爭對手的資產收購方案，獲得一線城市一純寫字樓，日後會從資產增值角度以及資本運作方面進行部署。第三，發展海外合作項目，公司與美國當地一傢資源雄厚的企業共同成立海外基金進行本土項目投資。多元化產品種類。

  同時，2014年地產金融日主辦方將聯合政府權威機構，住建部、央行、銀監會的專傢，共同成立中國房企信用與風險研究組，依托高通智庫近百傢標桿企業研究，以及為品牌金融機構進行的風控研究實踐，為房地產融資的健康發展提供促進。個人信貸銀行利率二胎年息

  2013年"中國地產金融日"匯聚瞭500多位行業名傢與新秀。2014年8月份的地產金融日，我們定為"再創輝煌"，內容更加豐富和多元化，力爭一天的地產金融日，實現地產金融周的溝通效果。

  高通智庫在會上正式啟動瞭"2014年中國地產金融日" 大型地產金融活動，在行業交流領域，我們定位通過"融資+融智"，實現落地性的效果。

  第三是分享，在整個所投資的12年當中，中誠投資的幾百個項目當中，無論是跟開發企業還是投資人之間，大傢形成很好的利益分享機制，機制非常透明、公開，這樣才使整個企業健康持續的發展。

  中國房地產業協會會長劉志峰、中國房地產業協會秘書長苗樂如、盛世神州基金董事長張民耕、新加坡國立大學房地產研究院院長鄧永恒等200位業內嘉賓出席瞭本次活動。

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  嘉實基金房地產部總監王克明則主要從金融機構服務商的角度分享瞭企業對房地產行業投資的心得。其基金子公司到現在為止大概有70傢牌照，開展業務大概一萬億人民幣。真正投資到房地產行業的資金不到1%。因為沒有"432"的限制，公司為很多沒有二級資質的開發商提供瞭資金支持，同時如何通過專業的判斷能力衡量風險，規避風險將成為今後專註的領域之一。

  在談到走出國門的策略分享是，盛世神州首席執行官李萬明對盛世神州在美國取得成功的策略主要概況為兩個方面：一是找到項目的投資價值，實際上是優先股權的概念。作為基金投資還是要考慮風險，開始把主要的目光放在就業機會增長比較快、房屋的出租收益在逐漸提高的城市，包括亞特蘭大、休斯敦。同時，也是要找到合適的機會。二是一定要找熟悉當地房地產運營環境的本土夥伴一塊合作，無論是做持有性物業還是做開發型物業。比如公司做的一處持有型物業就是跟當地的一傢公司一起合作投資，各出一半資金，通過基金的方式大傢抱在一起，發揮各自優勢，壯大實力。

  第二是專業，中誠將相應的投資流程標準化、模板化。擁有嚴格的風控機制與內部審核標準，有龐大的專業投資管理團隊。在項目的判斷、項目的投資、執行以及退出方面，專業化的經營得到瞭很好體現。

  毛建總經理用六個字總結企業發展精髓：首先是專註，這12年集中投資房地產領域，無論是從房地產的開發還是整個項目投資的管理。因此，得到瞭投資人，投資對象，交易對手的認可，並逐漸形成很好的資源整合平臺，建立良好的夥伴合作關系。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-04/16542676228.shtml

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